🏠 住宅ローン控除計算

控除額は「年末残高 × 0.7%」で決まる

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税・住民税が直接減る税額控除です。所得控除と違い計算後の税額からそのまま差し引かれるため節税効果が大きく、サラリーマンが受けられる最大級の優遇制度のひとつ。控除額の計算式はシンプルで、次の1行に集約されます。

所得税で引ききれない分は住民税からも差し引かれます。初年度は確定申告、2年目以降は勤務先の年末調整で適用可能（出典：国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅借入金等特別控除の概要」、国土交通省「住宅ローン減税」）。

住宅の性能で「借入限度額」が変わる

いくら高額のローンを組んでも、控除の対象になる残高には住宅性能ごとの借入限度額という天井があります。性能が高いほど枠が大きく、子育て・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる、または夫婦どちらかが40歳未満）には拡充枠が用意されています。

最大控除額は新築・認定住宅・子育て世帯で13年間で455万円。例として年収700万円・残高3,000万円・省エネ基準の新築住宅なら、年21万円×13年で最大273万円の減税となります。

適用要件チェックリスト

以下をすべて満たすことが基本条件です。1つでも外れると控除を受けられない場合があります。

• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
• 取得後6か月以内に入居し、控除を受ける年の年末まで居住していること
• 自己居住用であること（投資用・別荘は対象外）
• 店舗併用住宅は住宅部分が1/2以上であること

よくある誤解

• 「借入額の0.7%が戻る」ではない：控除の対象は借入額ではなく毎年減っていく年末残高。さらに借入限度額が上限になるため、高額ローンでも頭打ちになります。
• 所得税がそのまま全額戻るわけではない：控除額が納めた所得税を超える分は、住民税から年9.75万円（課税所得×5%）までしか差し引かれません。
• 一般の新築なら誰でも対象、ではない：2024年以降に建築確認を受ける新築は省エネ基準適合が必須で、未適合の一般新築は対象外です。
• 毎年確定申告が必要、ではない：申告が必要なのは初年度のみ。2年目以降は年末調整で適用できます。

2025-2026年の注意点

2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準適合が必須となり、未適合の一般新築は控除対象外。2024〜2025年入居の子育て・若者夫婦世帯は借入限度額が拡充されています。なお本ツールは元利均等返済を前提に年末残高を計算しており、繰上返済・ボーナス払い・変動金利の見直しは反映していません。