📈 譲渡所得税 計算シミュレーター

税率を決めるのは「資産の種類」と「保有期間」

譲渡所得税は、土地・建物・株式・ゴルフ会員権・貴金属などの資産を売却して得た利益（譲渡益）に課される税金で、所得税と住民税の合計で表されます。給与所得などとは合算しない分離課税が原則。同じ売却益でも、何を・どれだけ持っていたかで税率が倍近く変わるのがこの税の核心です。基本式は次のとおりで、利益が出なければ課税されず、損失は一定範囲で他の所得や翌年以降と通算できます。

課税譲渡所得＝売却額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

この課税譲渡所得に、下表の区分別税率を掛けたものが税額です（出典：国税庁タックスアンサー No.1440「譲渡所得（土地や建物を売ったとき）」、No.1463「株式等を譲渡したとき」）。

区分別の税率一覧

税率の内訳は、長期譲渡が所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%、短期譲渡が所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%。上場株式・投資信託は保有期間に関係なく長期と同じ一律20.315%です。

短期と長期で税負担はこれだけ違う

不動産で同じ譲渡所得が出ても、5年を境に税負担はほぼ倍になります。所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行うため、「ちょうど5年」のつもりが短期扱いになる取り違えが起こりやすいポイントです。

数字で見るケーススタディ

• 3,000万円で買った自宅マンションを8年後に4,500万円で売却（譲渡費用150万円）：譲渡所得＝4,500万−(3,000万＋150万)＝1,350万円。マイホームの3,000万円特別控除を適用すると課税対象は0円となり税額ゼロ。
• 株式を100万円で買い200万円で売却：譲渡益100万円×20.315%＝203,150円の税負担。

陥りやすい誤解

• 「取得費は買値だけでよい」は危険：取得費が不明な株式・不動産は売却額の5%を概算取得費として扱うルールがあり、長期保有で取得費を失念しているケースは高額課税につながりやすいので、購入時の契約書・領収書は残しておく。
• 「給与と合算される」は誤り：譲渡所得は分離課税なので、給与所得などとは別計算。利益が出なければ課税されません。
• 「マイホームならいつでも非課税」ではない：3,000万円特別控除は売却益から差し引く仕組みで、控除しきれない残額には課税されます。

2025-2026年に押さえる優遇・延長措置

NISA口座内の譲渡益・配当は非課税のまま（2024年新NISA移行後も継続）。上場株式の譲渡損失は翌年以降3年間繰越控除でき、配当所得とも損益通算できます。空き家を相続して売却する場合の「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」は2027年12月末まで延長。本ツールは取得費・譲渡費用を明確に把握していることを前提とした概算で、買換特例・収用等特例などの特殊ケースは反映していません。